回顧2023年1-8月的房地產市場，2-3月期間，因歷史積壓需求的集中釋放以及人們對于預期的普遍轉好，市場迎來了喜人的“小陽春”。但進入4月后，市場熱度快速消退，并且持續趨冷。而今年的6月，與以往年份中6月作為新房銷售的旺季更是形成鮮明反差。

(資料圖片僅供參考)

同時，通過觀察長期歷史數據，我們發現了一有趣的現象，即房地產市場以往所具有的月度周期性已被徹底打亂。從下圖中可以看到，2019年和2020年的6月、9月、12月都是市場旺季，分別對應著我們通常所說的房企半年度沖刺、“金九銀十”、以及年末“大沖關”。即使在2020年，年初因疫情的影響，市場成交驟然下跌，但此周期性的規律依然明顯。

但是由于受到疫情反復、經濟波動、以及政策調控的三重作用，自2021年開始，2-3月便成為了房地產市場較為繁榮的月份，2021年至2023年這三年均出現了“小陽春”的現象。而此消彼長的是，1)“金九銀十”的市場則表現不如以往耀眼;2)6月份作為銷售旺季的特征雖在21-22年仍有體現，但在今年也已不再顯著;3)同樣的，每年12月的“大沖關”，也從以往的年度最高點(例如19-20年)滑落至了略微超過月度均值的水平。

可見，在多因素疊加共振的影響下，以往的市場周期具有了新的變化，而且這個變化還在持續之中，新的規律尚未形成，那對于未來我們又如何判斷。

長期來看，房地產雖難以重復2021年之前高歌猛進的態勢，但基于經濟社會客觀發展規律，人們對于住房的真實需求依然存在。一方面，隨著城鎮化率的提升，將持續帶來剛需的住房需求。根據公開數據及第三方研究，2021年末我國全國常住人口城鎮化率為64.7%，預計2030年將提升至72.4%，而對比其他主要國家，此值的終點則在80%以上，我們還有很大空間。另一方面，隨著我國人均住房面積的提升，也將帶來改善需求的釋放。目前我國實際人均住宅使用面積約30平方米，顯著低于發達國家的40~70平方米。據申萬宏源等多家券商的研究指出，由于上述兩類主要需求的疊加，未來數年內，全國新房的需求中樞約在10.5億平方米/年，對應的市場規模在10萬億/年。

同時，我們認為“房住不炒” 的大基調不會改變，在此背景下，房地產市場的運行也將更加平穩。正如724的政治局會議上提到，“我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”，即表明我們對于房子的投資需求已被有效抑制，是“房住不炒” 階段性的實現。“房住不炒”雖然未在此次會議上提及，但這并不代表會重新“炒房”，例如2021年12月政治局會議，同樣未提“房住不炒”。

對于短期的市場判斷，我們認為，一方面要注重對國家房地產調控政策的理解，一方面則是對于經濟環境以及市場預期的把握。

政策方面，2023年7月房地產調控政策迎來拐點，7至8月期間，各中央及地方具體方案逐漸落地，梳理近期發生各重要事項如下：

1)07.14 央行，“考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間...”

2)07.14 央行，“...支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定降低存量房利率...”

3)07.24 政治局會議，“...適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策...”

4)07.25 證監會，“...堅持股債聯動，繼續保持房企資本市場融資渠道穩定...”

5)07.27 住建部，“...進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款 ‘認房不用認貸’ 等政策措施...”

6)08.03 公安部，“...全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策...”

7)各地市相繼出臺政策細則，其中具有代表性的有，08.30廣州和深圳官宣“認房不認貸”，以及09.01北京和上海亦開始執行，一線城市全面落地

如果追溯的更久一些，從去年11月的“三支箭”伊始，到今年1月的“可階段生取消首套房貸利率下限”，3月份的推動“帶押過戶”，4月份“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”，5月份印發《關于規范房地產經紀服務的意見》，6月份下調LPR基點等等。從這一系列工具逐步出臺的方式中可以看出，我們不想再大水漫灌，而是想涓涓細流，是要一個動態找平衡的過程，最終是為了實現房地產的“軟著陸”。

看到了這點后，我們再來回顧這些政策落地的效果。2023年上半年，全國新房成交5.7萬億，同比-1.8%(統計局于上半年曾下調2022年的數據，本文中未遵循此調整，仍按官方原始數據)，即說明新房市場整體上就是在沿著之前的水平而運行。另對于二手房，作為存量市場，其對于經濟拉動效用是有限的，不過從數據上看，2023年上半年全國二手房成交約3.2萬億，同比+40.7%，說明已然得到了有力的恢復。分城市能級，截至6月，三線及以下城市持續處于疲態，二線城市二手成交累計持平，其余市場均保持恢復態勢，且高能級城市的二手房表現較為突出。

再進一步觀察7月和8月的成交情況。按統計局數據，7月全國新房成交6546億元，同比-24.3%，與23.06同比跌幅基本持平，形勢不容樂觀。

全國8月的數據還未公布，但可以觀察幾個重點城市，從新房的成交套數和成交金額兩個維度看，同比跌幅甚至有加重的態勢。

此時，就更好理解7-8月份這些政策密集的出臺了——市場超跌，需要扭轉預期，需要釋放需求，要向均值回歸，要找到平衡。所以無論是購房的老百姓，還是維護市場健康發展的監管部門，無論是有意識的，還是無意識的，都將共同參到這個找平衡的過程之中。

最后，面對目前較為悲觀的市場，想起霍華德·馬克斯在《周期》一書里的一段，非常的應景，悲觀并不可怕。

...那個時候(指08年金融危機)，“傳統的智慧”認為，住宅需求絕對不會再復蘇。相反，大多數人都相信：居者有其屋破滅了，住宅需求將會一直保持這樣的大衰退狀態...

...他們引用的依據是，現在年輕人有拒絕買房的趨勢，房地產市場崩盤，抵押貸款泡沫破裂把年輕人嚇壞了，他們寧愿租房子，也不愿買房子。但是和往常一樣，他們過度簡單地推論，而沒有質疑這種現象能持續多久。...他們不能真正地理解周期、堅信周期，周期是有漲必有跌，有跌也必有漲的...

...關于這一點，參看2017年5月12日的《華爾街日報》，上面有篇文章的標題是《租房的年輕一代現在都買房了》，里面的數據很有意思：“第一次買房人占所有買房人的比例，今年2017年為42%，高于2015年的38%，也高于最近一波房地產周期最低點2011年的31%。”那種簡單地推論現在年輕人都拒絕買房的說法，在事實數據面前，不攻自破了...

所以，這次的“金九銀十”，希望不只是房子的一次營銷活動，更希望是我們走出悲觀的一個契機。

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